Bắt đầu từ năm 2019, ngân hàng thực hiện lộ trình siết tín dụng, các doanh nghiệp bất động sản đều phải tìm hướng đi mới trong huy động vốn. Về điều này, nhiều gợi ý đã được đưa ra cho doanh nghiệp như phát hành trái phiếu, cổ phiếu, hợp tác với nước ngoài ở mức độ dự án… Thậm chí, mới đây một văn bản được Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) phát đi với khuyến nghị doanh nghiệp có thể xem phát hành trái phiếu là một phương án “cứu” dòng vốn.

Dưới đây là những trao đổi của TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia lĩnh vực ngân hàng, bất động sản với Người Đồng Hành xung quanh câu chuyện này:

Nhìn chung vốn tín dụng vào bất động sản sẽ gặp khó

– Theo ông doanh nghiệp sẽ bị ảnh hưởng thế nào khi vốn tín dụng vào bất động sản bị siết chặt?

Siết tín dụng bất động sản là chủ trương chung của ngân hàng, cần thiết phải làm. Đây là động thái kiểm soát của ngân hàng khi tăng trưởng tín dụng vào bất động sản đã quá cao. Vậy nhưng, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm từ 45% xuống 40% là tỷ lệ khá lớn, khiến các dự án vay trung dài hạn bị bó hẹp dòng vốn.

Một điều cũng rất quan trọng nữa là câu chuyện rủi ro ở lĩnh vực bất động sản do giá đã ở mức cao, quy mô nguồn cung quá nhiều, xuất hiện lượng đầu tư thứ cấp, khai thác không hiệu quả.

Do đó, nhìn chung nguồn vốn tín dụng vào bất động sản năm nay sẽ gặp khó.

TS. Đinh Thế Hiển. Ảnh: HT.

– Không ít chuyên gia từng khuyên là vốn tín dụng khó thì các doanh nghiệp nên phát hành cổ phiếu, trái phiếu hoặc liên kết, hợp tác phát triển dự án với nước ngoài. Ông nghĩ sao về điều này?

Việc phát hành cổ phiếu không thể áp dụng với tất cả doanh nghiệp, mà chỉ đúng với những công ty đã lên sàn. Trong khi đó, lĩnh vực bất động sản còn rất nhiều công ty chưa niêm yết.

Doanh nghiệp cũng không dễ thực hiện việc hợp tác với nước ngoài bởi họ đòi hỏi phải có dự án, quỹ đất sạch sẵn sàng, tiềm lực tài chính tốt. Thực tế, cho thấy nhiều công ty hiện còn chưa hoàn thiện pháp lý dự án, hoặc đang trong quá trình tích lũy quỹ đất… Hơn nữa, trong quá trình hợp tác, doanh nghiệp có thể còn mất quyền kiểm soát, gần như nước ngoài toàn quyền.

– Có phải ông đang hy vọng giải pháp nằm ở thị trường trái phiếu?

Với trái phiếu, theo tôi không khả quan hơn hai phương án trên. Nguyên nhân là vì Việt Nam chưa có một thị trường trái phiếu hoạt động tương tự cổ phiếu. Doanh nghiệp nào không có mối quan hệ tốt với ngân hàng thì rất khó phát hành trái phiếu. Bên cạnh đó, những doanh nghiệp niêm yết cũng có nhiều cơ hội hơn trong việc phát hành trái phiếu.

Đối với trái phiếu chuyển đổi, những doanh nghiệp được đánh giá có tương lai tốt, triển vọng bền vững thì mới có cơ hội phát hành thành công. Thực tế Việt Nam có nhiều doanh nghiệp phát hành không thành công trái phiếu chuyển đổi do quản lý kém, việc chuyển đổi không hấp dẫn hoặc khi triển vọng giá cổ phiếu quá thấp.

Nhìn chung, với các doanh nghiệp đầu tư trung, dài hạn thì trái phiếu là nguồn vốn quan trọng. Một khi phát hành được trái phiếu, lợi ích mà nó mang lại cho doanh nghiệp sẽ lớn hơn nhiều so với ngân hàng. Bởi khi vay ngân hàng, doanh nghiệp phải trả nợ hàng năm trong khi đầu tư lĩnh vực nào cũng phải theo quá trình, có thời gian khai thác nhất định. Có thể thấy áp lực về nguồn vốn vay ngân hàng cho trung dài hạn rất căng. Không ít doanh nghiệp sụp đổ. Còn nếu phát hành trái phiếu thì trong thời gian 5 năm, 10 năm doanh nghiệp có không gian phát triển vốn.

– Ông có kiến giải gì để có một thị trường trái phiếu sôi động và đúng nghĩa hơn?

Ở nhiều nước, để phát hành trái phiếu đại chúng, doanh nghiệp phải có xếp hạng tín nhiệm mức A+ trở lên, dưới A+ thì sẽ không được lên sàn. Các công ty dưới A+ có thể vẫn được phát hành trái phiếu nhưng phải chịu lãi suất cao, giống giao dịch ATC. Với những doanh nghiệp không mạnh nhưng có tiềm năng tăng trưởng có thể nghĩ đến phương án phát hành trái phiếu chuyển đổi.

Một phương án nữa là phát hành trái phiếu công trình. Cụ thể, họ phát hành trái phiếu, đưa vốn vào, giám sát độc lập, thế chấp trái phiếu bằng dự án công trình. Các nhà đầu tư thì cho vay có thế chấp.

Tại Việt Nam, chưa có doanh nghiệp nào phát hành trái phiếu công trình bởi không tìm được ngân hàng đứng ra bảo lãnh, thường các doanh nghiệp cũng muốn vay qua ngân hàng cho nhanh.

Ngân hàng tại Việt Nam hiện kiêm luôn cả đầu tư và thương mại nên cho vay rất nhanh chóng nhưng khi siết vốn thì kẹt doanh nghiệp. Cũng do ngân hàng kham nhiều chức năng nên sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho hệ thống.

– Như vậy là cả 3 phương án thay thế nguồn vốn ngân hàng đều không khả thi sao, thưa ông?

Đúng là như vậy. Việc phát hành cổ phiếu không hề dễ dàng, sẽ có lúc không được sự thông qua của các cổ đông vì còn liên quan giá trị cổ phiếu, vấn đề pha loãng. Trong khi đó, phát hành trái phiếu cũng không thuận lợi vì chưa có thị trường trái phiếu sinh động như cổ phiếu; doanh nghiệp chưa có ý thức đẩy nó là thị trường vốn, dùng vốn có tính toán, chấp nhận lãi suất thị trường. Việc hợp tác với đối tác nước ngoài cũng có không ít vấn đề, như tôi đã đề cập ở trên.

Các doanh nghiệp bất động sản đang loay hoay tìm dòng
vốn khi bị siết tín dụng. Ảnh minh họa

Cần chủ động có phương án xử lý vốn

– Như những gì ông nói thì các doanh nghiệp bất động sản nên làm gì khi tín dụng bị siết?

Các doanh nghiệp cần chủ động về phương án xử lý. Cần tính toán khi có sản phẩm tốt bị nợ quá hạn, làm việc với ngân hàng về nợ, tìm giải pháp. Cùng với sự hỗ trợ của ngân hàng, doanh nghiệp cần học cách siết lại vốn; phải làm kế hoạch thu chi chặt chẽ, kéo dài dự án rất dễ vỡ trận.

Một bài học nhãn tiền là khi thị trường bất động sản quay đầu, nhiều dự án “chìm xuồng” nhưng cũng không ít dự án sống sót. Vấn đề nằm ở chỗ chủ đầu tư có quyết tâm đến đâu đối với các dự án. Nếu không xử lý được thì sẽ gây thiệt hại cho tất cả các bên.

– Nhìn lại thì chúng ta đã có bài học nào xử lý tốt chưa, thưa ông?

Nói bài học thì hơi to tát. Nhưng có thể dẫn ví dụ giai đoạn 2010-2013, thị trường có nhiều hàng không bán được, vốn dự án đứng, đã có những doanh nghiệp xử lý tốt như các dự án dọc đại lộ Võ Văn Kiệt…. Tôi cho rằng, việc không xử lý được cuối cùng đều là do chủ đầu tư đã quá tính toán.

Một bài học then chốt là không đợi đến lúc khó khăn mới giải quyết mà phải có biện pháp sớm. Bất động sản là loại hình đặc biệt, quá trình triển khai một dự án có khi mất 3 – 5 năm, tính chu kỳ kinh tế rất quan trọng. Nếu chủ đầu tư không dự đoán chu kỳ, bám sát để dự báo rủi ro thì rất nguy hiểm.

Nếu chỉ coi bất động sản là hoạt động kinh doanh thuần túy, mà không xem là loại hình đầu tư tài chính thì khả năng rủi ro sẽ luôn hiển hiện.

Bong bóng bất động sản sẽ không xuất hiện tại Việt Nam. Ảnh minh họa.

Giá căn hộ sẽ không tăng

– Về thị trường bất động sản năm 2019, ông có đánh giá như thế nào, liệu bong bóng có xuất hiện không?

Tôi khẳng định sẽ không có bong bóng ở Việt Nam. Bong bóng tức là khi người mua không thể trả được nợ, ngân hàng phải đem ra đấu giá. Ở Việt Nam thì không có tình trạng này, hệ thống tài chính không căng thẳng như Mỹ trong việc xử lý. Theo đó, Việt Nam chỉ có sự suy giảm, người thua lỗ và người được lời.

Với chu kỳ ở Việt Nam, dùng từ “đóng băng” thì hợp lý hơn. Tức là giao dịch chậm lại, thanh khoản chậm lại, nguyên nhân do chu kỳ kéo dài, giá tăng cao. Căn hộ nào có giá quá cao sẽ rất khó bán. Đây là một dấu hiệu đã xuất hiện từ quý IV/2018, những căn trên 5 tỷ đồng là thanh khoản kém rồi.

– Nhận định này của ông có màu sắc bi quan? Bởi gần đây, tại Tp.HCM xuất hiện nhiều nguồn cung căn hộ hạng sang và siêu sang tại khu vực trung tâm?

Tôi không bi quan. Căn hộ hạng sang không phải là sản phẩm đại diện cho số đông. Nó thường được nhắc tới nhiều là do marketing mạnh, sale mạnh và dành cho giới đầu cơ nhiều hơn. Nếu khai thác thông tin từ một môi giới thì chắc chắn sẽ thấy bức tranh khó thanh khoản với loại căn hộ trên 5 tỷ đồng.

– Quay trở lại bức tranh tổng quan thị trường: dòng vốn bị siết, thiếu hụt nguồn cung sản phẩm, ông có cho rằng thời gian tới sẽ rất hiếm dự án tung ra thị trường?

Theo tôi đấy là chủ trương của Nhà nước, kiềm chế bất động sản, tránh xáo trộn nền kinh tế. Việc kiềm chế nguồn cung sẽ giúp thị trường không bị suy thoái. Ngược lại, giá bán căn hộ sẽ không tăng do dồi dào nguồn cung thứ cấp, trong khi lượng người bán lại đông đảo.

– Xin cảm ơn ông!